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事業環境が大きく変化する中では、いかに効率のよいテナントリーシングを行うかが重要です。

今回は、オフィス仲介で独自のノウハウを持つ株式会社IPPOとオフィス空間デザインのプロである株式会社ヴィスが、ビル経営の課題解決についてお伝えします。

1．注目の居抜きオフィス（株式会社IPPO）

IPPOは、オフィス選定のサポートなどを行っており、ビル収益向上を図る居抜き退去支援事業と、ビルの価値を再定義するビル内コミュニティ事業の2点に注力しています。

その中でも、居抜き入退去支援事業に関しては、このコロナ禍において、渋谷・恵比寿に物件を多く所有するデベロッパー様で満額かつフリーレントゼロでの入居が決まった事例もあり、ビル収益の向上が期待できると考えます。

それでは、今回のテーマでもある居抜きについて、詳しく見ていきましょう。

1-1．居抜きの現状と人気の理由

居抜きとは、前のテナントの造作物や什器をそのまま引き継ぐことを言います。

コロナの感染が拡大した2020年は、居抜きでの入居と退去を希望するテナントが増加しています。特に5月以降は増加傾向が顕著であり、マーケットとして需要があることが分かります。

居抜きがテナントに人気のある最大の要因は「コスト」です。入居時の内装工事や設備などのイニシャルコストを大幅に抑えられ、軽微な修繕だけですみます。

退去時は、クリーニング費用がかかるものの、廃棄費用や現状回復費用を大幅に削減することができ、コスト削減を見込めます。

1-2．居抜きのメリット・デメリット

居抜きのメリット・デメリットについて、退去テナント、後継テナント、貸主・管理会社の３つの観点からご紹介します。

退去テナントのメリットとして、原状回復費の大幅な削減や、早期の解約などがあります。

後続テナントの場合は、入居工事費を削減できるのが大きなメリットです。対してデメリットは、内装自由度に制限がある点が挙げられます。

貸主・管理会社のメリットとして、空室期間を削減が見込めます。募集期間が短くなることで、収益改善も期待できます。スタートアップテナントが入っていたビルとして、その内装を引き継げることでビルの知名度上昇も期待できます。一方で、原状回復費の利益が減るというデメリットがあります。しかし、スキーム次第では大きく改善できると考えています。

1-3．居抜きの課題と対応策

ここからは、居抜きに対する課題３点とその対応策を紹介します。

1-3-1．居抜き退去・入居の経験がない

居抜きでの入退去には、賃貸契約に含まない造作物などを受け渡すための書類が必要です。そして、居抜きで入った場合、後続テナントが退去時に原状回復することになります。それを原状回復義務の承継といいます。

まずは、造作譲渡契約書作成や原状回復義務の継承についての理解を深めましょう。

1-3-2．居抜き募集期間が短い

居抜き募集をする場合、予告期間が6カ月であっても実際はマッチングできるのは2～3カ月と非常に短いため、タイミング勝負といった側面があります。これを改善するためには、解約ニーズが顕在化する前から居抜き募集をすることで募集期間を延ばすことが有効です。

1-3-3．初期投資コストが回収できない

初期コストが回収できないという課題もあります。
対応策としては、既存テナントの内装を活用し、初期投資を軽減することです。

2．テレワークの実態とコロナ時代のオフィスあり方について（株式会社ヴィス）

オフィス内全てのデザインを手掛ける株式会社ヴィスは、緊急事態宣言が出る前からオフィスのあり方を考えてきました。

ヴィスのお客様の声を基に、これからのオフィスのあり方をお伝えします。

まずは、緊急事態宣言の解除後8月下旬にとったアンケートの結果を見てみましょう。

2-1．テレワーク状況

アンケートの結果を見ると、45分以上かけて出勤している人が62.7％いました。時短という意味合いでテレワークが肯定的に捉えられていると考えられます。

また、週に何回テレワークをしているかという問いでは、40.6％が週0回と回答しています。週1～2回が33%ほどで、70％以上の人がオフィスに戻ってきていると言えます。実際に経営者からは、オフィスなど一カ所に集まってコミュニケーションすることが非常に効率が良いとの声も得られています。

2-2．オフィスにおけるテナントの課題

テナントが気にしている点として、オフィスを半分にして面積を下げたい、オフィス賃料に困っている内容は、本アンケート結果ではそこまで優先度が高くありません。

緊急事態宣言で経済が冷え込んだ時期はオフィスを返そうという声が主流でしたが、緊急事態宣言が解除されてからはテレワークのルールなどの運用面に対する不安が多くなっています。

2-3．今後のオフィスと働き方について

今後の働き方について、オフィス環境の見直しを実施・検討しようとしている企業が半数近くありました。その中で、現状の面積でオフィスのあり方を見直そうというのが1番多く、79票を集めています。面積を減らして見直そうというケースは、そのおよそ半分です。

この結果から、オフィス面積を半減して固定費削減をする動きは、落ち着きを取り戻しつつあると考えます。また、オフィス面積を拡張し、ゆとりある状態でオフィスを活用する会社も増えてきております。

では、どういったオフィスが求められるのかというと、オンラインが定番化したため、オフラインで集まることの価値がコロナ前に比べて重要視されています。そのため、集まりやすくコミュニケーションが取りやすいデザインや、集まることでイノベーションが起こるなど、オフィスはいわゆる学校のような場所になると考えられます。

2-4．空室率を下げるための戦略

2020年8月の空室率は3.07％です。コロナが本格化する前の2月末の空室率は1.63%でしたので、およそ倍近くに増えています。

対して賃料は、大きくは下がっていません。推定の賃料は8月末で22,822円でした。2020年2月では22,869円でしたので、変動は乱降下している印象です。

空室率を下げるための戦略として以下の3つがあります。

• 居抜きや転貸による空室アイドルタイム抑止
• セットアップオフィスによるバリューアップ
• コワーキング化など業態の変化

あらかじめかっこいいデザインやカルチャーを感じるデザインを作っておき、集客営業力につなげるような不動産賃貸の仕方がこれからは重要となるでしょう。

3．株式会社IPPO・株式会社ヴィスの対談

IPPOとヴィスが対談した内容から、“ウィズコロナ、アフターコロナはどうなる？”、“空室率の上昇と不動産市況のこれから”、“ビルの付加価値向上”の3点をご紹介します。

3-1．ウィズコロナ、アフターコロナはどうなる？

緊急事態宣言が出た3月から6月くらいまでは、この先どうなるのかといった雰囲気がありました。それから少しずつ方向性が見えてきていますが、今後どうなっていくのでしょうか。

まず、この先もオフィスはなくならないという考えがベースにあります。ただし、オフィスのあり方の部分で、スタートアップ企業などは面積の見直しをするかもしれません。本社オフィスの機能を3分の1や5分の1に縮小するといった、ドラスティックな動きも見られています。

しかし、やはりオフィスに行かなければということで、オフィス拡張の話が出る企業もあります。社長や会社組織のあり方次第で、オフィス面積や使い方が変わってきているといえるでしょう。考え方や目指す方向が会社によって異なるため、一律でオフィス面積を削減するとはなりません。

オフィスにおけるコミュニケーションでは、日々のちょっとした雑談で発見があったり業務が進展したりすることがあるでしょう。オンラインだと情報がすらっと流れてしまい、オフィスにいたときのように情報の強弱をなかなか読み取れません。

今後も、テレワークを活用して多様化する働き方への対応は進んでいくでしょう。しかし、テレワークが軸になると、現場で気付くことや誰が担当なのか分からない仕事の対応が難しくなる可能性があります。そうなると、事業がスケール化していきません。

オフィスでしかできない対面コミュニケーションとオンラインで、程よいバランスを取りたいと多くの人が考えていると思います。

3-2．空室率の上昇と不動産市況のこれから

先ほど、空室率が上昇しているとお伝えしましたが、不動産の市況はどうなっているのでしょうか。

まず、今後も変わらず空室率は上昇するでしょう。大企業の中でも、景気の後退局面を迎えているため退去を検討する流れもあります。

加えて、コロナ禍におけるテレワーク運用をスタートしてから6カ月が経ちました。テレワークに慣れてきたところで、業務改善できるところを見直してオフィス縮小につながるケースも出てくるでしょう。

緊急事態宣言時に退去を決めた企業もあります。6カ月前予告が不動産の一般的な形ですので、その結果が今の上昇につながっているということです。

ビルオーナーに解約予告を出している会社が増えているため、この11月12月から年明けの3月までは、空室率は顕著に上昇すると考えられます。

3-3．ビルの付加価値向上

これからのビル選びにおいて、よりソフトな機能をスペースに乗せ、場所だけでなく付加価値を加えて貸す、借りるという形がこれからの考え方となるでしょう。

そして、セットアップや居抜きに関しては、企業を誘致する上でフックでしかありません。ビル経営は、建てた以上35年50年と長期で保有するものであり、どう運用するかというビジョンをしっかり持たなければ、初期投資の回収は難しいと考えます。

これからは、より柔軟なオフィス移転に対応することが求められます。その中で、居抜きサービスや転貸を活用した状態がビルオーナーとテナント双方にとってWin-Winになるでしょう。

あらかじめ内装を作っているセットアップオフィスは、内装工事の期間がかかりません。それを居心地の良い空間にバリューアップした状態を作るなどして、ほかのビルとの差別化を図ることができます。

ヴィスは、テナント同士がつむぎ合える場所ということで「the place」というビルを大阪で建築しました。こういった少しコンセプチュアルなものに変更していくことも、一つの形としては大事なのではないでしょうか。

4．ビル運営に役立つサービスの導入（東京ガス）

コロナ禍でビル運営についての困りごとを耳にする機会も増えました。特によく聞くのが、手元資金の確保やテナント誘致、感染対策についてです。ここからは、こういった困りごとを解決できる東京ガスの3つサービスについてお伝えします。

4-1．固定費削減につながる東京ガスの電気

東京ガスの電気契約件数は約250万件で、新電力会社のなかで販売量ナンバーワンです。※1

電気光熱費削減の一例※2として、高圧電力のビルでは、東京ガスへ契約を切り替えて電気料金を年間144万円約16%削減できた事例があります※3。市場の小さい低圧電力の事務所ビルでも、12%ほど電気料金を削減できています※4。

もちろん、使用状況によって削減額は変動します。しかし、契約の切り替えによってこれほどの固定費を削減できるケースがあることは、押さえておきたいポイントです。初期投資や保安体制の変更なども不要ですので、固定費削減を考えている場合は東京ガスの電気についてご検討ください。

4-2．経営面に関するお役立ちサービス

続いて、空室率改善として活用できる敷金減額サービスと災害時のもしもに備える防災備蓄品サービスを紹介します。

4-2-1．敷金半額くん

敷金減額サービス「敷金半額くん」は、その名のとおり、テナントがビルオーナーに預ける敷金を半額にできるサービスです。
ビルオーナーは万一テナントに賃料不払いが生じても、保証会社に不払い分を保証してもらえます。

こちらのサービスのおすすめポイントは、テナントが即座に手元資金を確保できること、そして、ビルオーナーはビルの解約防止や不払いリスクの回避ができることです。コロナウイルス感染拡大の影響に、テナント、ビルオーナー双方が備えられることは大きなメリットだといえるでしょう。

4-2-2．防災備蓄品ワンストップサービス

防災備蓄品の在庫や賞味期限の確認をワンストップで提供できるのが、防災備蓄品ワンストップサービスです。建物規模やテナントの防災備蓄に関する業務用途に応じ、最適な備蓄品を提案できます。

おすすめは、テナント数に応じてパッケージ商品の補充を随時実施できるところです。また、テナントの安心安全をビルの差別化要素として、万が一に備えて入居できることをアピールできるでしょう。

4-2-3．東京ガスの契約特典

東京ガスのガスまたは電気を契約中の場合、敷金減額サービスは初回契約の保証委託料が10%～割引、防災備蓄品ワンストップサービスは、契約期間中メーカー小売希望価格より8%～割引です。

電気は低圧高圧両方とも対象です。ガスを使用しない場合でも東京ガス特典が利用できます。

4-3．建物設備に関する困りごとの解決

ビルオーナーには、設備の汚れや経年劣化、コロナウイルスの感染対策といった悩みがあるのではないでしょうか。そういった悩みも、東京ガスが窓口となり困りごと解決をお手伝いします。換気扇設置や、パーテーション、新設内装工事など、設備に関して幅広く対応可能です。

まとめ

コロナの影響もあり、半年の間に倍近くも空室率が上昇しています。退去前予告は6カ月が一般的ですので、すでに解約予告している企業があることを考えると、まだしばらくは空室率が上がるでしょう。

しかし、ウィズコロナ、アフターコロナにおいてもオフィスがなくなることはありません。オフィスでしかできない対面コミュニケーションの重要性など、オフィスに求められることも変わってきています。

事業環境や働き方が変化していく中で、居抜きやセットアップのような施策でほかのビルとの差別化を図ることが重要だといえるでしょう。

講師紹介

関口 秀人 氏

（株）IPPO 代表取締役社長

近畿大学卒業後、新卒で不動産仲介会社に入社し、24歳で共同創業者として株式会社クリアビジョンを設立。日本のスタートアップ聡明期のオフィス移転を数多く手がけ、創業から上場までをサポートした後、2018年2月に株式会社IPPOを設立。IPPOでは、企業の調達ステージにあった移転や、新しい働き方に対するオフィス提案などを手がける。

金谷 智浩 氏

（株）ヴィス 常務取締役 デザイナーズオフィス事業部 事業本部長

1976年大阪府生まれ。1999年関西学院大学社会学部卒業。 株式会社学情で広告企画およびHR企画営業を経験ののち、2004年デザイナーズオフィス事業立ち上げに際して株式会社ヴィスに参加。 プロジェクトマネージャーとして数多くのスタートアップ企業のオフィスを手掛けつつ、新卒採用構築や広報・WEBマーケティング責任者として幅広い業務に対応。

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