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<セミナーレポート本文>

逆風の時代でも選ばれるオフィススペースになるためには?

※この記事は、経営課題の解決の一助として東京ガスが主催したセミナーの内容をまとめたものです。紹介しきれなかった部分もありますので、よろしければ動画で全編をご覧ください。

コロナ禍により事業環境が大きく変化しようとしています。コロナ禍という逆風のなかで選ばれるオフィススペースになるために何ができるのかが、これからのビル経営の大きなテーマです。

オフィス内全てのデザインを手掛ける株式会社ヴィスは、さまざまなデザインを軸に企業のブランディングを行っています。緊急事態宣言が出る前からオフィスの在り方を考えており、お客様の声を聞きながら今後どうなるのか模索してきました。

今回は、ヴィスのお客様アンケートと事例に基づいて、ビル経営における付加価値の付け方をお伝えします。

 

1.テレワークの実態とコロナ時代のオフィス在り方について

まずは、8月下旬にとったアンケートの結果を見てみましょう。緊急事態宣言の解除後、テレワークが当たり前になった時期にとったアンケートです。

1-1.テレワーク状況

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アンケート結果より、45分以上かけて出勤している人が62.7%いました。その点がテレワーク肯定派の増えた大きな要因と考えられます。

対して、現在のテレワーク状況を尋ねた問いでは、40.6%が週0回と回答しています。週0~2回の合計は74.1%に上り、8月下旬の段階ではオフィスに人が戻ってきているといえるでしょう。

そこには、オフィスが便利、みんながいると仕事がしやすいといった理由があります。緊急事態宣言時に行ったアンケートでは、テレワークによる生産性がオフィスと変わらないかそれ以上だと答えた割合は40%でした。この背景には、通信状況やZoomミーティングに慣れていないといった問題があります。

緊急事態宣言後のアンケートでは、オフィスと変わらないかそれ以上と答えた割合が55%となり、テレワークに対する慣れがうかがえます。

1-2.オフィスにおける課題とルール

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オフィスにおける課題については、意外にも、オフィス利用面積の余剰分が気になるといった回答は多くありません。実際に回答数が多かったのは、出社とテレワークのバランスやテレワーク社員の管理や評価といった運用面についてです。

オフィスの面積や賃料に関しては優先度が低く、そこまで大きな問題にならなくなってきていることがわかります。

1-3.今後のオフィスと働き方について

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今後の働き方について、オフィス環境の見直しを実施・検討しようとしている企業が半数近くありました。

具体的にどういったことを考えているのかの問いでは、現状のオフィス面積のまま、家具や働き方のデザインをやり直したいというところに票が集まっています。次いで一位の半数ほど票を集めたのは、オフィス面積を減らしてオフィスの在り方を見直そうというケースです。

4~6月ごろは、オフィス面積を減らそうという動きが活発でした。しかし、1回減らすとまた戻すのが難しく、様子を見ながら現状のまま改善していくのが現在の着地点です。また、オフィス面積を拡張してゆとりのある状態でオフィスを使いたいという希望も根強くあります。

今後のオフィスと働き方については、コミュニティへの参加意識やつながりを生む場所にしたいという意見が多く見られました。オンラインでミーティングを行うことが前提となりつつあるからこそ、オフラインで集まることの付加価値に気付きはじめているといえるでしょう。

 

2.空室率を下げるための戦略

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2020年2月末の空室率は1.63%でしたが、コロナ影響でじわじわと上昇し、8月時点では3.07%です。コロナ影響でオフィス面積を半分にするといった意見もあります。解約予告が半年前ということを考えると、この11~12月あたりに空室率が6%台までいくかもしれません。

推定の賃料は8月末で22,822円でした。2020年2月では22,869円でしたので、変動は乱降下しているといった印象です。

そういった背景でどのように空室率を下げるのか、3つの戦略について解説します。

2-1.居抜きや転貸によって空室アイドルタイム抑止

居抜きや転貸で回転率を上げて空室の時間を極力減らすといった考え方が、このコロナ禍において浸透してきています。そのためには、困っている入居者や新しいオフィスを探している企業に対する柔軟なオフィス移転の提案が重要です。

入居者やテナントにおいて、すぐに入居や退去できることの付加価値が高い時代になってきているといえるでしょう。

2-2.セットアップオフィスによるバリューアップ

ビジネス物件の空室率が上がってきているということは、買い手市場になっているということです。コロナ禍において、ビルの立地やグレードに関して入居者の価値観は多様化しています。そのため、駅近だから付加価値が高いということにはなりません。

オフィスを人が集まりカルチャーをつくる場所だと定義すると、居心地の良いオフィスがあらかじめつくられていることが、これからのオフィス市場に必要となるのではないでしょうか。

2-3.コワーキング化など業態の変化

コワーキング化は驚きの変化です。これまでオフィスビルとして貸し出していた物件の一部をコワーキングスペースやサービスオフィスすることで、賃貸価格から収益の形態を変えることを考えられるようになりました。

 

3.選ばれるオフィススペースになるための事例

ここからは、空室率を下げるための戦略について、具体的な事例を紹介します。

3-1.居抜きオフィスの事例

居抜きオフィスとは、テナントが退去時の原状回復を行わず、内装を残したまま次のテナントに引き継ぐことです。

テナントは、退去時の原状回復費用や入居時の内装費といったコストを抑えられます。ビルオーナー側のメリットは、空室期間を短くできることと、それによって安定した賃料収入を得られることです。

bnr-1_(1).png表参道にある150坪の物件では、前テナントが声を掛けた経営者が少々のリノベーションで再利用して入居するという事例がありました。原状回復費用が数百万ほど必要なところ、前テナントが新しくテナントを連れてくることで、原状回復費用を抑えて移転できた形です。

この場合、原状回復の費用は新テナントが負いますが、ムダな工事を省けて入居しやすい状況は今の時代に即していると考えられます。

居抜きや転貸はコロナ以前にはそこまで一般的ではなく、ビルオーナー側でも、トラブルを警戒して敬遠しがちでした。そのなかで、経営者同士のつながりによるダイレクトマーケティングで、オーナーに居抜きや転貸の交渉を行うケースが増えてきています。

入居者と退去者の柔軟な移転に対応することで、空いている期間をなるべくゼロに近付け、ずっと貸し出している状態をつくれる可能性が高まるでしょう。

3-2.セットアップオフィス事例

セットアップオフィスとは、ビルオーナー側で内装の一部を用意してテナントに貸し出す形態のことです。

テナントには、レイアウトや内装デザイン・内装工事に費やす時間や費用を抑えられるというメリットがあります。ビルオーナーにとってのメリットは、内装やコンセプトによってビルの価値が上がるため、通常よりも高い賃料で貸し出せることです。

執務スペースに家具を持ち込むだけでオフィスとして稼働できますので、急な移転にも対応可能です。規模によっては執務スペースが据え付けといったセットアップオフィスもあり、その場合は入居者に時短という大きなメリットがあります。

セットアップオフィスについては、物件や基準階の大きさ、入居を予定している会社の規模によって考え方を変えた方がよいでしょう。

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大阪のセットアップ事例では、50坪の物件で家具を全部据え付けでつくりました。あとはテナントが入るだけという状態です。ただし、50坪だと、オフィス内の働き方が多様化しているとはいえ、選択肢は多くありません。

ある程度決め打ちでコンセプトをつけて働きやすいと思える規模は、最大で100坪ほどです。150坪ほどになるとさまざまな使い方があるため、入居テナントの希望に応じてつくるケースが多くなります。

セットアップオフィスの場合、提案資料やレイアウトのサンプルなどが具体的にある状態のため、テナント誘致の営業において取っ掛かりがつくりやすいのもメリットです。実際に入居する人が具体的にイメージして選びやすいセットアップオフィスは、入居募集の意味でも効果があるでしょう。

3-3.業態を一部変化させた事例

bnr-1_(1).png業態を変化させてバリューアップするビル経営の事例として、2021年1月にヴィスが手掛ける「the place」というビルが大阪心斎橋にオープンします。働く場と働き方をデザインする「TSUMUGI」というコンセプトをつけました。1~3階がシェアオフィスの9階建てのビルです。

ビルにテナントだけが入居するのではなく、サービスオフィスを契約したスタートアップ企業と個人ワーカーがコミュニケーションを取れる場として建築しています。

1階は、エントランスと有人型受付、ラウンジ、カフェキッチン、イベントスペース等のつくりです。2階がワークラウンジになっており、コワーキングスペースとライブラリー機能や会議室があります。4階以上のテナントも会議室が使える付加価値で、テナント誘致を進める予定です。

3階には6~8人が入れるシェアオフィスが多数あり、規模に応じて入居契約する形です。4階はセットアップとしてテナント誘致、5~9階は一般的なテナントが入ります。

さらに、屋上も使えるようにしています。テナントリーシングのうたい文句としては、1階から3階、そして屋上も一緒に使えることです。

コロナ禍のなかで、多くの企業がどういったオフィス面積が適当なのか迷っています。「the place」であれば、基準階を借りてみたうえで、増減に合わせて1階や2階を活用するといった選択肢を提供できます。

 

4.ビル運営に役立つサービスの導入(東京ガス)

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コロナ禍でビル運営についての困りごとを耳にする機会も増えました。特によく聞くのが、手元資金の確保やテナント誘致、感染対策についてです。ここからは、こういった困りごとを解決できる東京ガスの3つサービスについてお伝えします。

4-1.固定費削減につながる東京ガスの電気

東京ガスの電気契約件数は約250万件で、新電力会社のなかで販売量ナンバーワンです。※1

電気光熱費削減の一例※2として、高圧電力のビルでは、東京ガスへ契約を切り替えて電気料金を年間144万円約16%削減できた事例があります※3。市場の小さい低圧電力の事務所ビルでも、12%ほど電気料金を削減できています※4。

もちろん、使用状況によって削減額は変動します。しかし、契約の切り替えによってこれほどの固定費を削減できるケースがあることは、押さえておきたいポイントです。初期投資や保安体制の変更なども不要ですので、固定費削減を考えている場合は東京ガスの電気についてご検討ください。

4-2.経営面に関するお役立ちサービス

続いて、空室率改善として活用できる敷金減額サービスと災害時のもしもに備える防災備蓄品サービスを紹介します。

4-2-1.敷金半額くん

敷金減額サービス「敷金半額くん」は、その名のとおり、テナントがビルオーナーに預ける敷金を半額にできるサービスです。
ビルオーナーは万一テナントに賃料不払いが生じても、保証会社に不払い分を保証してもらえます。

こちらのサービスのおすすめポイントは、テナントが即座に手元資金を確保できること、そして、ビルオーナーはビルの解約防止や不払いリスクの回避ができることです。コロナウイルス感染拡大の影響に、テナント、ビルオーナー双方が備えられることは大きなメリットだといえるでしょう。

4-2-2.防災備蓄品ワンストップサービス

防災備蓄品の在庫や賞味期限の確認をワンストップで提供できるのが、防災備蓄品ワンストップサービスです。建物規模やテナントの防災備蓄に関する業務用途に応じ、最適な備蓄品を提案できます。

おすすめは、テナント数に応じてパッケージ商品の補充を随時実施できるところです。また、テナントの安心安全をビルの差別化要素として、万が一に備えて入居できることをアピールできるでしょう。

4-2-3.東京ガスの契約特典

東京ガスのガスまたは電気を契約中の場合、敷金減額サービスは初回契約の保証委託料が10%~割引、防災備蓄品ワンストップサービスは、契約期間中メーカー小売希望価格より8%~割引です。

電気は低圧高圧両方とも対象です。ガスを使用しない場合でも東京ガス特典が利用できます。

4-3.建物設備に関する困りごとの解決

ビルオーナーには、設備の汚れや経年劣化、コロナウイルスの感染対策といった悩みがあるのではないでしょうか。そういった悩みも、東京ガスが窓口となり困りごと解決をお手伝いします。換気扇設置や、パーテーション、新設内装工事など、設備に関して幅広く対応可能です。

 

まとめ

逆風の時代でも選ばれるオフィススペースになるために3つの戦略がありました。

  • 居抜きや転貸による空室アイドルタイム抑止
  • セットアップオフィスによるバリューアップ
  • コワーキング化など業態の変化

テレワークの導入でオフィスの必要性が問われているからこそ、人が集まりイノベーションを生むといったオフィスの役割が重要視されています。セットアップやサービスの導入でビルの付加価値を高めることが、選ばれるオフィススペースになることにつながるでしょう。

この記事は、経営課題の解決の一助として東京ガスが主催したセミナーの内容をまとめたものです。紹介しきれなかった部分もありますので、よろしければ動画で全編をご覧ください。


※本記事は、2020年9月28日に東京ガス(株)主催で開催したセミナー内容をまとめたものであり、記事内の数値や内容を東京ガス(株)が保証するものではありません。

※1:2020年8月28日時点の供給中件数。資源エネルギー庁電力調査統計「電力需要実績」(2020年5月時点)における、みなし小売電気事業者以外の事業者(新電力)での低圧電力の需要実績値。
※2:東京ガス(株)の独自調査より代表性のある個別件名を抽出しています。東京電力エナジーパートナー(株)および東京ガス(株)の料金は2019年10月時点の料金表で算出し、燃料費調整額および再生可能エネルギー発電促進賦課金は含んでおりません。端数は便宜上処理しております。消費税率10%で表記しております。お客さまの使用形態や契約内容によって、提示可能なメリット規模が変わることがございます。
※3:東京電力エナジーパートナー(株)の「業務用電力」134kWを東京ガス(株)(エネット取次店)に切り替えた場合の計算結果です。力率100%で計算しております。
※4:東京電力エナジーパートナー(株)の「従量電灯C」12kVA(東京電力エナジーパートナー(株)の口座振替割引(55円/月)含まず)を東京ガス(株)の「ずっとも電気2」12kVAに切り替えた場合の計算結果で「ガス・電気セット割」を適用していません。

 

講師紹介

金谷 智浩 氏

(株)ヴィス 常務取締役 デザイナーズオフィス事業部 事業本部長

1976年大阪府生まれ。1999年関西学院大学社会学部卒業。 株式会社学情で広告企画およびHR企画営業を経験ののち、2004年デザイナーズオフィス事業立ち上げに際して株式会社ヴィスに参加。 プロジェクトマネージャーとして数多くのスタートアップ企業のオフィスを手掛けつつ、新卒採用構築や広報・WEBマーケティング責任者として幅広い業務に対応。

会場

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