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<セミナーレポート本文>

コロナ禍で増加している「分散型オフィス」とは?コロナ時代のビル経営ヒント

※この記事は、経営課題の解決の一助として東京ガスが主催したセミナーの内容をまとめたものです。紹介しきれなかった部分もありますので、よろしければ動画で全編をご覧ください。

コロナ禍で事業環境が変化する中、分散型オフィスが増えてきています。

そういった流れを受け、株式会社スペースマーケットは、ビジネススペースに特化した「スペースマーケットWORK(スペースマーケットワーク)」を2020年8月にリリースしました。
スペースを1時間単位で貸し借りするスペースシェアは、ビジネス領域でもかなり広がっています。

今回は、スペースマーケットが手掛けるこれらサービスから、分散型オフィスを活用したビル経営のヒントをお伝えします。

 

1.スペースマーケットについて

「スペースマーケット」は、スペースを貸したいホストが掲載している物件から、1時間単位で貸し借りできるウェブのプラットフォームです。具体的にどういった層が利用しているのか、どういったスペース稼働の事例があるのかを順に見ていきましょう。

1-1.スペースマーケットは個人にも法人にも活用されている

スペースマーケットの利用ユーザーは34歳以下が約65%と、比較的若い人が中心です。デバイス別で見ると、モバイルいわゆるスマートフォンが約75%を占めています。

個人と法人の割合は個人が約60%ではありますが、昨今、法人利用の割合が増えてきています。法人がスペースシェアを積極的に使うようになってきたことが、マーケットとしての変化だといえるでしょう。

個人の利用目的は、パーティ、撮影、趣味、レッスンなどとなっており、このコロナ禍で、パーティ利用が減り撮影利用が増えてきています。
ビジネス利用では会議や打ち合わせ、セミナーに加えて、テレビ会議やWeb面接といった今までにない使われ方が増えてきています。

 

2.レンタルスペースを活用したビル経営の可能性 

スペースマーケットは、不動産会社と連携し、空き店舗や空きビルをレンタルスペースに変え、収益化できるようなサポートをさせていただいております。

過去の取り組み事例をもとに、想定される3つの活用法について紹介します。

2-1.リーシング期間のレンタルスペース化

一定の期間空室となりそうな場合、一時的にレンタルスペースとして活用することが想定できます。スペースを単純に空けておくのではなく、時間貸しができるスペースとして運用する形です。

ただし、ビルオーナーが直接レンタルスペースを運用するのは難しいかもしれません。その場合は、レンタルスペースの運営代行会社に任せるのもひとつの方法です。ビルオーナーは手軽に、リーシング期間のレンタルスペース化を通してビルの空室時間を埋められます。

2-2.ビル立て壊しまでの レンタルスペース化

立て壊しが決まっているビルの場合、立て壊しまでの期間をレンタルスペースとして活用する方法もあります。

定借で入居者を募ってもいいかもしれませんが、立ち退き時の不安があるという声をビルオーナーの方からお聞きします。定期で貸すのではなく、時間貸しにして細切れに貸すという形で、レンタルスペースという手法を活用できるでしょう。

2-3.収益向上としての レンタルスペース化

最後の活用方法は、収益向上策としてレンタルスペースに変えることです。

もともと雀荘だったビルの一室を、400~500万ほどかけてリノベーションしてレンタルスペースに変えたことにより、月の収益を大幅に向上した事例もあります。

 

3.オフィスの役割変化とスペースマーケットWORKの取り組み

ここからはスペースマーケットWORKについて詳しく説明します。

スペースマーケットWORKは、働く場所として特化したスペースを簡単に貸し借りできるサービスとして2020年8月に開始しました。

3-1.サービス全体像の特徴

スペースを貸し出す人(ホスト)とスペースを使いたい人(ゲスト)をマッチングするプラットフォームになります。貸し出すスペースは働く場所に特化しているため、打合せ、会議、セミナーなどで利用されることを想定しています。

例えば、以下のようなスペースを貸し借りすることができます。

  • 1時間単位でのスペースの貸し借り
  • 1カ月単位でのオフィスとしての貸し出し
  • リモートワークで空いたオフィススペースの一部を貸し出し
  • 宿泊施設の客室をテレワークスペースとして貸し出し

3-2.ワークスペースやオフィスの役割・価値が変化

1時間の短時間利用と1カ月単位の中長期利用の両パターンでスペースを提供している中で、ワークスペースの価値や役割が変わってきているのが分かります。

具体的にいうと、これまでのオフィスは、常に全員で集まることができ、必要な機能がすべて盛り込まれて一カ所に集中している形です。

そこから、オフィスは必要なときに集まれる場所として変わってきています。働く場所としても、オフィスや自宅に加えて、サードプレイス、レンタルスペースと、目的に合わせて選べるようになりました。一カ所集中から多拠点へ変化したといえるでしょう。

スペースマーケットWORKはそういったニューノーマル時代を働くビジネスパーソン向けに、出社を前提としないフレキシブルな働き方を提案・提供しています。分散型多拠点ワークプレイスなら、働く場所の選択肢を大きく広げることができるでしょう。

3-3.コロナ禍でさらに加速する「新しい働き方」への対応

これまでの一か所集中型オフィスとスペースマーケットWORKが提供する分散型オフィスの何が違うのか、契約形態と手続きなどを一覧にまとめました。

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通常の不動産契約は2年間以上がベースとなった契約がほとんどでしょう。スペースマーケットWORKの場合は、1時間から貸し借りが可能です。そのため、1カ月だけ使いたい、プロジェクトスペースとして半年間だけ使いたいといった要望に応じて、フレキシブルに使えるスペースを提供できます。

 

4.スペース提供側に対する取り組み

ここからは、分散型オフィスに関する取り組みについて、どのようなことをやっているのかお伝えします。

4-1.アライアンスによる提供スペースのアップデート 

これまでも多くの会議やオフサイトミーティンなど様々な業種、業態のビジネスユーザーにご利用いただくなかで、レンタルスペースに求められるニーズが顕在化してきました。

これらのニーズに対応するため、NTT東日本と業務提携し、ICT環境、ICT関連のサービスをワンストップで提供できる仕組みを作りました。セキュアなネット環境や入退室方法の一元化などビジネスシーンにおけるニーズに対応しています。そして、これらのビジネス環境が整ったスペースを「スペースマーケットWORK Plus」としてグルーピングし提供をしています。

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5.交流の場、組織力を高めるオフィス需要が高まる

コロナ禍において、オフィスの役割が作業場所から交流の場所、組織力を高める場所に変化してきています。

今後求められるオフィスの機能は以下のとおりです。

  • コロナ対策
  • カルチャーの醸成
  • webミーティング環境
  • フレキシブルな契約
  • コミュニケーション
  • 自宅からのアクセス

オフィスに対するニーズが変化している中で、契約形態に対する相談も増えています。先行きが不透明なこともあり、半年間か1年間での契約見直しを求める企業は少なくありません。

オフィスの在り方も、作業する場所からコラボレーションできる場所に変わってきます。例えば、オフィスビル自体にコミュニティフロアを用意するのもひとつの方法ではないでしょうか。さまざまな企業が、専有スペースと共有スペースをうまくシェアしながら仕事ができるため、需要が高まるのではないかと考えます。

 

6.ビル運営に役立つサービスの導入(東京ガス)

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コロナ禍でビル運営についての困りごとを耳にする機会も増えました。特によく聞くのが、手元資金の確保やテナント誘致、感染対策についてです。ここからは、こういった困りごとを解決できる東京ガスの3つサービスについてお伝えします。

6-1.固定費削減につながる東京ガスの電気

東京ガスの電気契約件数は約250万件で、新電力会社の中で販売量ナンバーワンです。※1

電気光熱費削減の一例※2として、高圧電力のビルでは、東京ガスへ契約を切り替えて電気料金を年間144万円約16%削減できた事例があります※3。市場の小さい低圧電力の事務所ビルでも、12%ほど電気料金を削減できています※4。

もちろん、使用状況によって削減額は変動します。しかし、契約の切り替えによってこれほどの固定費を削減できるケースがあることは、押さえておきたいポイントです。初期投資や保安体制の変更なども不要ですので、固定費削減を考えている場合は東京ガスの電気についてご検討ください。

6-2.経営面に関するお役立ちサービス

続いて、空室率改善として活用できる敷金減額サービスと災害時のもしもに備える防災備蓄品サービスを紹介します。

6-2-1.敷金半額くん

敷金減額サービス「敷金半額くん」は、その名のとおり、テナントがビルオーナーに預ける敷金を半額にできるサービスです。ビルオーナーは万一テナントに賃料不払いが生じても、保証会社に不払い分を保証してもらえます。

こちらのサービスのおすすめポイントは、テナントが即座に手元資金を確保できること、そして、ビルオーナーはビルの解約防止や不払いリスクの回避ができることです。コロナウイルス感染拡大の影響に、テナント、ビルオーナー双方が備えられることは大きなメリットだといえるでしょう。

6-2-2.防災備蓄品ワンストップサービス

防災備蓄品の在庫や賞味期限の確認をワンストップで提供できるのが、防災備蓄品ワンストップサービスです。建物規模やテナントの防災備蓄に関する業務用途に応じ、最適な備蓄品を提案できます。

おすすめは、テナント数に応じてパッケージ商品の補充を随時実施できるところです。また、テナントの安心安全をビルの差別化要素として、万が一に備えて入居できることをアピールできるでしょう。

6-2-3.東京ガスの契約特典

東京ガスのガスまたは電気を契約中の場合、敷金減額サービスは初回契約の保証委託料が10%~割引、防災備蓄品ワンストップサービスは、契約期間中メーカー小売希望価格より8%~割引です。

電気は低圧高圧両方とも対象です。ガスを使用しない場合でも東京ガス特典が利用できます。

6-3.建物設備に関する困りごとの解決

ビルオーナーには、設備の汚れや経年劣化、コロナウイルスの感染対策といった悩みがあるのではないでしょうか。そういった悩みも、東京ガスが窓口となり困りごと解決をお手伝いします。換気扇設置や、パーテーション、新設内装工事など、設備に関して幅広く対応可能です。

 

まとめ

コロナ禍で事業環境が変化し、オフィスの持つ価値や役割も変わってきました。それに伴い、分散型オフィスが増えてきています。働き方が多様化する中では、さまざまな要望に答えられるフレキシブルに使えるスペースの提供が重要です。

時間単位や1カ月単位といった通常よりも短い期間での貸し出しを検討すれば、収益化できビルの空室時間を埋められるでしょう。

この記事は、経営課題の解決の一助として東京ガスが主催したセミナーの内容をまとめたものです。紹介しきれなかった部分もありますので、よろしければ動画で全編をご覧ください。


※本記事は、2020年9月25日に東京ガス(株)主催で開催したセミナー内容をまとめたものであり、記事内の数値や内容を東京ガス(株)が保証するものではありません。

※1:2020年8月28日時点の供給中件数。資源エネルギー庁電力調査統計「電力需要実績」(2020年5月時点)における、みなし小売電気事業者以外の事業者(新電力)での低圧電力の需要実績値。
※2:東京ガス(株)の独自調査より代表性のある個別件名を抽出しています。東京電力エナジーパートナー(株)および東京ガス(株)の料金は2019年10月時点の料金表で算出し、燃料費調整額および再生可能エネルギー発電促進賦課金は含んでおりません。端数は便宜上処理しております。消費税率10%で表記しております。お客さまの使用形態や契約内容によって、提示可能なメリット規模が変わることがございます。
※3:東京電力エナジーパートナー(株)の「業務用電力」134kWを東京ガス(株)(エネット取次店)に切り替えた場合の計算結果です。力率100%で計算しております。
※4:東京電力エナジーパートナー(株)の「従量電灯C」12kVA(東京電力エナジーパートナー(株)の口座振替割引(55円/月)含まず)を東京ガス(株)の「ずっとも電気2」12kVAに切り替えた場合の計算結果で「ガス・電気セット割」を適用していません。

 

講師紹介

高尾 友喜 氏

(株)スペースマーケット カスタマーサクセス部 マネージャー

リクルートの不動産部門を経て、スペースマーケットに入社。不動産ファンド、デベロッパー、鉄道会社との提携締結。現在、ビルオーナー様支援の部署を統括。 宅地建物取引士。賃貸不動産経営管理士。 (公財)日本賃貸住宅管理協会 IT・シェアリング推進事業者協議会 幹事。

益戸 佑輔 氏

(株)スペースマーケット ビジネス開発部 部長

トランスコスモスの法人営業部門を経て、2014年5月 スペースマーケットに入社 (第1号社員) 法人向けソリューションの開発、販売、事業開発を推進。

会場

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