サラリーマン大家になったら知っておきたい税金や確定申告

サラリーマン大家になったら知っておきたい税金や確定申告

サラリーマンを続けながら不動産投資を行い、ビルオーナーになる人が増えています。給与以外の家賃収入を得たとき、考えなければいけないのが税金や確定申告のことです。「サラリーマン大家」になったら知っておきたいお金のことについて、わかりやすく解説します。

そもそも確定申告とは?

「確定申告」という言葉は、毎年寒くなるとよく聞く言葉でしょう。確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算し、申告期限までに税務署に確定申告書や必要書類を提出して申告・納税をする手続きのことです。納税は国民の義務ですから、ルールに則った適正な税金を納付するために金額を「確定」して「申告」する制度として設けられています。

では、どのような人が確定申告をする必要があるのでしょうか。

確定申告をする必要がある人

確定申告が必要な人には、「所得を得ている人」すべてが該当しますが、会社員や公務員であれば年末調整を会社の経理担当者が行っているので自分自身で確定申告を行うことはないでしょう。一般的には、「自営業者・フリーランスなどの個人事業主」「公的年金を受け取っている人のうち400万円を超える収入、または公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円を超える人」「不動産収入や株取引などで所得がある人」などが確定申告をする必要があります。

確定申告は何のためにする?

前述のとおり、納税は国民の義務です。毎年同じ金額の税金を納めるのでしたらわかりやすいのですが、税金の金額は所得によって変動します。所得には、給与や事業、家賃、配当、年金などさまざまな種類があり、所得額は毎年異なることがほとんどでしょう。そのため、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額をルールに則って計算する必要があるわけです。

不動産収入はどの項目に該当する?

家賃で得た不動産収入は、「不動産所得」に該当します。不動産所得とは、「土地や建物などの不動産の貸付け」「地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け」「船舶や航空機の貸付け」のことです。ただし、事業所得・譲渡所得に該当するものは除かれます。不動産所得の金額は、以下の計算で算出されます。

総収入金額 ― 必要経費 = 不動産所得の金額

「総収入金額」に含まれるものの定義は、以下のとおりです。

  • 家賃(賃料として設定している金額)
  • 名義書換料、承諾料、更新料または頭金など
  • 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
  • 共益費(電気代、水道代、掃除代など)

サラリーマン大家はどこまで経費にできるのか?

総収入金額から必要経費が差し引かれて、不動産所得が確定します。では、必要経費として計上できるものとしはどのようなものがあるのでしょうか。

計上できる経費

「必要経費」として計上できる主なものは以下のとおりです。

  • 税金(固定資産税、都市計画税、不動産取得税、収入印紙代など)
  • 保険料(火災保険、地震保険など)
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 外部への委託料・報酬(管理会社へ業務委託や司法書士、税理士に依頼する場合など)
  • ローン金利

計上できない経費

経費として計上できる費用がある一方、経費にならないものもあります。サラリーマン大家になったら、「何が経費にできるのか」を知っておかなくてはなりません。本来は経費として計上できないものを勘違いして経費とみなしていると、利益が出るはずだったのが一転、赤字に転落……なんてことにも。

経費として計上できるかどうかのポイントは、「不動産事業に関係する費用」であり、なおかつ「客観的な証明や説明ができるもの」のみである、ということです。上述の税金や保険料、管理会社への業務委託料、修繕費などはわかりやすいでしょう。ほかにも、入居者を募集する際の広告費、不動産に関連する書籍の購入費、あるいは他のビルオーナーとの交際費なども経費として計上できます。

逆に、プライベートな支出と区別するのが難しいような費用には注意が必要です。代表的なものは交通費や交際費です。自分では物件の下見のつもりで計上したガソリン代が「個人の旅行」と重なっていては、経費としての証明が難しくなります。

重要なのは、経費計上の判断をするのはビルオーナー自身ではないということ。「客観的な証明や説明ができる」という点を忘れないようにしましょう。正確な判断のためには、税法や税務の専門家のアドバイスをあおぐことをおすすめします。

サラリーマン大家にも税務調査は来る?

サラリーマン大家になれば、自分のところに税務調査が来る可能性はゼロではありません。税務調査の対象となる明確な基準はなく、「副収入が一定額以上になると税務調査が来る」とも「前年より一定額以上所得が増えると税務調査の対象になる」ともいわれています。そもそも、税務調査とはどのようなものなのでしょうか。

税務調査とは

税務調査には、強制調査と任意調査があります。映画やドラマで出てくるような強制調査が行われるのは、よほど悪意のある脱税行為を疑われた場合です。一般的には「税務調査」といえば任意調査のことを指し、税務署から「お尋ね」という文書が届くことからスタートします。お尋ね文書には、「申告に間違いがあると思われますので、確認させてください」という趣旨が書かれています。納税者の立ち会いのもと、帳簿書類を税務署の職員が任意で調べ、必要であれば修正申告を求められます。

どんな風に税務調査は行われる?

確定申告の時期は決まっていますが、税務調査が入る時期は人によってさまざまです。税務調査は、納税者と税務署職員数名で行われることもありますが、納税者が税理士に同席してもらい、税務署職員への説明を任せることもあります。税務調査とは、簡単にいえば帳簿書類を見ながらあら探しをされることです。修正申告を迫ることを前提に税務調査は行われますので、納税者として最低限の知識を得ておく必要はありますが、税法は複雑なうえ、改正されます。そのため、納税者であるビルオーナーが税法の最新情報や解釈、判例を正確に得ることは簡単ではありません。サラリーマン大家になったら、信頼のおける税理士の先生と知り合っておくとよいでしょう。

税務署から罰金はある?

修正申告を求められ、それに応じると加算税というものがかかります。「罰金」という名目ではありませんが、実質的には罰金のようなものです。税務調査によって「悪質な節税」「脱税行為」と判断された場合は、本来払うべき税金に35~40%上乗せして支払うことになります。

悪質でなく、「単なる間違い(申告ミス)でした」という場合は、過少申告加算税というものがかかります。50万円までは10%、それを超える場合には15%増しで税金を払うことになるでしょう。納税期限を過ぎた日数分の利息を支払う必要もあります。「罰金」という名前ではないものの、やはり罰金のようなものです。利息は、法律上では7年分までさかのぼることができます。悪質ではない場合は、3年分さかのぼって支払うことが多いようです。

サラリーマン大家になったら節税対策・税金対策はしっかりと

給与所得に家賃収入が加わると、うれしい反面、しっかりと確定申告を行う義務が生じます。税務調査が行われる可能性もありますから、節税を意識しつつも税金対策をしっかりと行う必要があるでしょう。

 

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ビルオーナーの知恵袋 編集部
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