ビルのリノベーションは必要?メリット・デメリットや費用を解説

ビルのリノベーションは必要?メリット・デメリットや費用を解説

ビルのリノベーションを考えているけれど、実際にどのくらいの費用や期間がかかるのかわからない。こういった疑問や不安を抱えているビルのオーナーも多いことでしょう。特に、これまで一度もリノベーションをしたことがない場合には、あえて費用や時間をかけてリノベーションをする必要性をあまり感じないかもしれません。ただ、ビルの資産価値を高めて入居率をアップさせたいと考えるなら、リノベーションは早い段階で検討しておくべきだと言えます。

そこで今回の記事では、リノベーションをするメリットやデメリット、さらに得られる効果や注意点をお伝えしていきます。これからビルのリノベーションをしようか考えている人は、ぜひ参考にしてください。

リノベーションの意味と必要性

「リノベーション」と聞くと「リフォーム」と間違えられることも多いですが、この二つの意味や必要性は異なります。

まず、リフォームとは老朽化した建物を新築と同様の状態に戻すこと、一方リノベーションとは、既存の建物に新たな機能を付加して価値を高めることを指します。つまり、リフォームが「元に戻す」のに対し、リノベーションは「作り変える」のが特徴。そのためリノベーションは、リフォームと比べて大規模な工事を伴うのが一般的です。

「築年数が長く、資産価値が下がったビルに付加価値をつけるにはどうしたらよいか」「周囲に新築ビルが増え、自分の所有するビルの空室率が高まるかもしれない」といった悩みを抱えるビルオーナーにとっては、リフォームではなくリノベーションの方が有効と考えられるでしょう。

リノベーションのメリット

ビルをリノベーションするメリットはいくつかありますが、そのなかでも代表的なものを三つ紹介します。

1.  物件の資産価値が高まる

メリットの一つ目は、リノベーションをすることで物件の資産価値を高められる点です。ビルの種類にかかわらず、建築物は築年数が長くなることで資産価値が下がる傾向にあります。しかし、たとえ築年数が長くても、建物や設備の老朽化をリノベーションで改善することで、資産価値を下がりにくくすることが可能です。

2.  新築より費用面でお得

メリットの二つ目が、ビルを新築するよりもリノベーションをした方が費用の面で安く済むという点です。多くのリノベーションの手法では、目に見える部分は大幅な工事をしていきますが、根本的な構造部分は既存の物をそのまま利用します。そのため、新築と比べるとコストを抑えられる傾向にあるのです。

3.  自由な設計が可能

三つ目のメリットが、比較的自由に設計できるという点にあります。既存のビルを購入するとなると、すべてが希望通りの物件を探すのは難しいといえます。しかし、リノベーションであれば、フロアの内部を仕切りで区切るなど、自分で自由に間取りを決めることも難しくはありません。コストを抑えつつ大幅に間取りを変えたい場合は、リノベーションが効果的でしょう。

リノベーションのデメリット

上記ではリノベーションのメリットについてお伝えしましたが、メリットだけではなくデメリットがあることも知っておく必要があります。リノベーションを検討中の人は、ぜひ注意しておきたいところです。

1.  構造によってはリノベーションに不向きな場合も

そもそもビルの構造的に、リノベーションが難しいタイプの建物もあります。たとえば、設計上の問題で撤去できない柱や梁がある場合などは、完全に希望通りの状態にリノベーションをすることは難しいでしょう。また、鉄骨、鉄筋コンクリートなどそれぞれの構造によってできるリノベーションの種類も変わります。そのため、あらかじめリノベーション業者と綿密な打ち合わせをすることが欠かせません。

2.  ビルの強度が低いと余分に費用がかかる

そもそも建物自体の強度が低い場合は補強工事から入るため、その分費用がかかるケースがあります。どの程度ビルが老朽化しているかは、実際にリノベーションの工事に取り掛かってからでないとわからないことも。実際にリノベーションを始めてみたら、想定よりもビルが老朽化していて予想外の費用がかかってしまう可能性があるのです。

そのため、リノベーションを依頼するなら、自身のビルと似た構造のビルを何度もリノベーションした実績のある業者に任せるのが安心でしょう。

リノベーションにより得られる効果とは

まず、リノベーションによりビルの資産価値が上がることで、入居率が上がる可能性があります。現段階で空室・空フロアの多い状態でも、室内や設備の状態が改善することで、そのビルへの興味を持つ人は増えるでしょう。周囲に競合のビルが多いのであれば、なおさらリノベーションを検討する必要性はあるといえます。

リノベーションと言っても全面的な「大規模改修」や、部分的な「設備改修」、「デザイン改修」など規模や方法はさまざまあります。あまり予算に余裕がない場合は、業者と綿密な打ち合わせをしながら進めることで、予算内で希望のリノベーションに近づけられるはずです。

リノベーションをする前に確認しておきたいこと

希望どおりのリノベーションをするためには、あらかじめ「ビルをどういった状態に持っていきたいのか」を整理しておくことが重要です。ここでは、リノベーションをする前に確認しておきたいことを三つお伝えします。

1.   建物の現在の状況とそれによりかかる費用

最も気になるのが、実際にどの程度費用がかかるのかという点でしょう。あらかじめ予算が決まっているのであれば、それを業者に伝え、予算内でどこまで工事ができそうかしっかりと確認することが重要です。また、想定外の補強工事が発生する場合はどうするか、といったケースについても事前に確認しておくことでトラブルを少なくできます。

2.   リノベーションにかかる期間

費用と同じくらい重要なのが、どのくらいの期間でリノベーションが完了するのかという点です。大幅な改修工事をする場合や、部分的な改修する場合など、リノベーションの内容によっても期間は大きく変わります。当然ですが工事期間中はテナントを入居させることができないため、収入にも影響します。日程に余裕がない場合やとにかく急いでいる場合は、業者と相談しつつ、リノベーションプランを立てることが重要です。

ビルの資産価値を高めるにはリノベーションの検討を

リノベーションをすることによるメリットは大きいですが、現在所有している物件が果たしてリノベーションに向いているのかどうかはあらかじめよく確認しておく必要があります。期間や費用などを総合的に見て、信頼できる業者とともに進めていきましょう。

ビルの資産価値を高めたいと考えるオーナーは、ぜひリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。初期投資はそれなりにかかる可能性はありますが、入居率のアップのように、長期的な目線で見たメリットは大きいはずです。

 

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ビルオーナーの知恵袋 編集部
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