知っておかないと損をする!?ビルオーナーにかかわる税金のお話

知っておかないと損をする!?ビルオーナーにかかわる税金のお話

不動産取得税や固定資産税・都市計画税など、ビルオーナーになるとかかる税金があります。顧問税理士の言うとおりにするだけではなく、ビルオーナーとして正しい知識を持つことも非常に大切です。購入時にかかる税金、保有しているとかかる税金、売却するとかかる税金などについてまとめました。

ビルを購入するとかかる税金「不動産取得税」とは?

ビルを購入すると、「不動産取得税」という地方税がかかります。不動産取得税の課税対象、計算方法、軽減の特例は以下のとおりです。

不動産取得税の課税対象

不動産取得税とは、売買や贈与によって不動産を取得したとき、または新築や増改築の際に各都道府県が課税する地方税のことです。課税対象は、「売買」「贈与」「新築」「増改築」「交換」ほかで、相続は非課税となります。不動産を取得してから半年ほど、遅くとも1年半程度で各都道府県から「納税通知書」が届くので、金融機関で納付します。納付期限は各都道府県によって違っているので注意が必要です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の税額は、以下のように計算されます。

土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4% (標準税率)

特例により、以下のとおり標準税率が軽減されます。

土地及び住宅の場合……3%(2021年3月31日まで)

住宅以外の家屋の場合……4%

標準税率とは、地方税法に規定されている通常の税率のことです。地方公共団体は条例により自由に税率を定めることができるので、不動産取得税等の地方税の税率は不動産が所在する地方公共団体に個別に確認する必要があります。

不動産取得税の軽減の特例

2021年3月31日までは、宅地の課税標準額が半分になる特例が適用されます。

宅地の課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/2

固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算の基となる評価額のことです。3年に1度評価替えが行われ、平成30年にも評価替えが行われました。平成6年度評価額以降、公示価格の70%の水準になるように調整されています。

ビルを保有しているとかかる税金「固定資産税・都市計画税」とは?

購入後、ビルを保有していると別の税金がかかります。固定資産税・都市計画税です。固定資産税・都市計画税の課税対象、計算方法、減免の種類について解説します。

固定資産税・都市計画税の課税対象

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日(賦課期日)時点で、土地や家屋、償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人です。一方、都市計画税の納税義務者は、1月1日(賦課期日)時点で、土地や家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人です。

固定資産税は、固定資産を所有している人にかかる市町村税です。東京都を例にあげると多摩、伊豆諸島・小笠原諸島などの島しょ地域にある固定資産については市町村が課税しますが、東京23区内にある固定資産については、都が都税として課税します。一方、都市計画税は、道路整備や公園整備、下水道整備などの都市整備の費用にあてるための目的税です。固定資産税と同様に市町村税ですが、23区内では特例で都税として都が課税しています。固定資産とは、土地や家屋、償却資産を総称したもので、例えば以下のようなものです。

  • 〔土地〕田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地(雑種地)
  • 〔家屋〕住家、店舗・工場(発電所・変電所含む)、倉庫、その他の建物
  • 〔償却資産〕構築物、機械・装置、工具・器具・備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税法または所得税法上、減価償却の対象となるべき資産。自動車税、軽自動車税の課税対象となるものは除く。

固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税は、以下のように計算されます。

  • 土地の場合…課税標準額 × 税率1.4%
  • 家屋の場合…課税台帳に登録されている価格 × 税率1.4%
  • 償却資産の場合…課税標準額 × 税率1.4%

一方、都市計画税は、以下のように計算されます。

  • 土地の場合…課税標準額 × 税率0.3%
  • 小規模住宅用地の場合(23区内)… 課税標準額 × 税率 0.3% -  都税条例による軽減額
  • 家屋の場合…固定資産課税台帳に登録されている価格 × 税率0.3%

平成31年度(令和元年度)における都税条例による軽減額は、小規模住宅用地の部分に相当する課税標準額×0.3%×1/2で計算されます。

 

固定資産税・都市計画税の減免の種類

例えば東京23区内では、以下の固定資産について申請によって固定資産税・都市計画税の減免を受けることが可能です。

  1. 生活保護法により生活扶助を受ける者が所有する固定資産
  2. 以下にあげる公益のために直接専用する固定資産
  • 町会事務所
  • 遊び場
  • 公共用歩廊等(償却資産)
  • 土地区画整理事業による仮換地のうち減歩された部分
  • 開放型病院等
  • 幼稚園
  • 専修学校及び高等課程専修学校
  • 各種学校
  • 学生寄宿舎
  • 社会福祉施設付属宿舎
  • 看護師養成施設及びその学生寄宿舎
  • 非課税となる病院付属の看護師寄宿舎
  • 特定保存樹林地
  • 認証保育所
  • 地域のケア付き住まい
  • 民設公園用地
  1. 災害等により減失し、または甚大な損害を受けた固定資産
  2. 生活扶助以外の扶助を受ける者が所有する固定資産
  3. 物納財産
  4. 以下にあげる特別の事情があると知事が認める固定資産
  • 文化財保護法等により指定された文化財
  • ばい煙処理施設(償却資産)
  • 普通公衆浴場
  • 保険医療機関が診療の用に供する家屋
  • 柔道整復師が施術の用に供する家屋
  • 賦課期日後に国等へ無償で譲渡された固定資産又は無償で貸し付けられ公用若しくは公共の用に供している固定資産
  • 区分所有家屋の敷地
  • 賦課期日後に老人福祉施設等の用に供された固定資産
  • 小規模非住宅用地
  • 個人等が所有する神社等の敷地
  • 複合利用鉄軌道用地
  • 耐震化のための建替え又は改修を行った住宅
  • 有償で貸与している町会事務所
  • アジアヘッドクォーター特区等における法人が所有する家屋及び償却資産
  • 不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅
  • 不燃化特区内における老朽住宅除却後の土地
  • 帰宅困難者のための備蓄倉庫
  • 有料で借り受けた者が保育所等として使用する土地に対する固定資産税・都市計画税の減免

各減免理由には要件が定められています。詳細は、固定資産が所在する区にある都税事務所に相談するのがよいでしょう。

減免理由のなかでも、「災害等により滅失または甚大な損害を受けた固定資産」については、自然災害が多発している昨今、気になるビルオーナーの方も多いのではないでしょうか。所有する固定資産が台風、津波、地震、火災などの災害等によって滅失または甚大な被害を受けた場合、その被災の程度に応じて減免されます。減免される税額は、減免申請がなされた日以降に到来する納期限にかかる分です。何事もないのが一番ですが、このような減免制度があることを知っておいて損はありません。

ビルを売却するとかかる税金「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」とは?

ビルを取得すると不動産取得税がかかり、保有していると固定資産税・都市計画税がかかりますが、売却するとまた別の税金がかかります。それは印紙税や登録免許税、譲渡所得税、住民税です。それぞれの税金について見ていきましょう。

売却すると必ずかかる印紙税・登録免許税

印紙税と登録免許税は、不動産を売却すると必ずかかる税金です。

まず、印紙税ですが、これは不動産売買契約書が課税の対象とされているために発生します。不動産関連の課税文書にはほかにも、工事請負契約書や土地賃貸借契約書などがあります。税額は、契約金額が1,000万超5,000万円以下であれば2万円、5,000万超1億円以下の場合は6万円と、契約金額によって変わってくるため、注意が必要です。なお、2020年3月31日までは10万円超の契約に対して軽減税率が適用されるため、それぞれ半額(1,000万超5000万円以下が1万円、5,000万超1億円以下が3万円)となります。

次に登録免許税ですが、これは不動産を売却時の名義変更の際、不動産登記にかかる税金のことです。売却の場合は所有権移転となるので、固定資産税評価額の2%が税額となります。こちらも、すべての登記で一律の税率ではないため、相続や贈与など別の種類の登記をする際には注意しましょう。また、2021年3月末までの軽減税率が適用されており、それまでの所有権移転登記であれば1.5%となっています。

利益が出るとかかる譲渡所得税・住民税

売却に際する利益(譲渡益)は、譲渡所得税・住民税がかかります。前者が国税、後者が自治体に納める地方税です。加えて、東日本大震災の復興のために2011年から25年間設けられている復興特別所得税もかかります。税額のもととなる譲渡所得については、売却価格から不動産を取得した費用と売却(譲渡)にかかった費用を譲渡価格から引いて算出します。なお、不動産を所有している期間に建物の価値は目減りしているため、取得費は購入金額ではなく減価償却がなされたものになるので、注意が必要です。

譲渡所得税を算出するためのポイント

ここまでで不動産売却の際にかかる税金について見てきましたが、そのどれもが譲渡所得を起点にしています。このため、譲渡所得を算出するにあたってのポイントもおさえておきましょう。ポイントは「不動産の所有期間によって税率が変わる」「取得費・売却費用には仲介手数料なども含められる」「特例による特別控除が受けられる」の三つです。

一つ目のポイントは不動産の所有期間によって税率が変わる点です。不動産を売却するまでの期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」となります。譲渡所得税・住民税は所有期間がどちらになるかで税率が異なり、長期譲渡所得の場合は所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%となるのに対して、短期譲渡所得の場合は所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%となります。なお、この期間は実際の譲渡日ではなく、譲渡した年の1月1日で計算されるので、ここも注意が必要でしょう。

二つ目のポイントは、取得費・売却費用に仲介手数料のような費用も含めることができる点です。なお、自ら購入していないようなケースで取得費がわからない場合は、譲渡価格の5%を取得費とする場合もあります。

最後のポイントは特例による特別控除が受けられる点です。これを受けることができると支払う税額が大きく変わることもあるため、個別に確認するとよいでしょう。

ビルオーナーになったら、税金についても詳しくなろう

ビルオーナーとして、税金の種類を知っておくことはとても重要です。顧問税理士の先生がいても忘れている特別控除があるかもしれません。しっかりと知識を身につけて対策をしましょう。

 

参考:

 

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ビルオーナーの知恵袋 編集部
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