空室対策には何ができる?トレンドを押さえて将来的な利益につなげよう

空室対策には何ができる?トレンドを押さえて将来的な利益につなげよう

テナントの空室は、利益をまったく生まないだけではなく維持するための費用もかかってしまうことから、ビルオーナーを悩ませる大きな問題のひとつとなっています。そこで今回は、2019年現在におけるトレンドをふまえた空室対策について解説します。ビルテナントは立地と価格が強く重視されると思われがちですが、不利な立地だとしても、エコや機能性といったトレンドを押さえることにより、不動産価値を高めて、より高額な賃料で貸し出しをすることも可能です。

テナント空室対策の基本的な考え方

まずは、テナント空室対策の基本的な考え方について解説します。

空室を埋めるためのポイント

  • 空室となっている原因を考える

空室対策といえば、まず賃料の値下げを考えてしまいがちですが、ビルがニーズにマッチしていないことが原因で空室の状況を招いていることもあります。原因に合った対策をしなければ仮に賃料を安くしても問題は解決されません。このため、何が原因なのか最初に特定することが非常に重要です。

  • リノベーションを行う

リノベーションによってビルの価値を高める方法もあります。ビルオーナーにとってリノベーションや原状復帰の義務があるのはエントランスやエレベーターなどの共用部分だけですが、入居率アップのためにはテナントフロアに対策を施した方が効果的な場合もあります。

  • 必要な場合はメンテナンス・修繕をする

テナント企業に安心して入居してもらうために、各種法令点検、給排水設備点検、貯水槽清掃、外壁診断など、必要に応じて点検やメンテナンス、修繕を実施していきましょう。

  • 不動産業者の入居者募集がきちんとされているかを確認する

不動産業者にテナント募集の依頼をした時点で安心してしまいがちですが、不動産業者が行っている募集内容をチェックしておきましょう。入居希望者の目線でチェックして、ビルの紹介文章や写真などが魅力的に映るように紹介されているか、というように確認できるポイントはあります。

  • 設備や備品の機能の確認を行う

ビルの機能性を高めることも重要です。例えば、古くなったエアコンや換気設備、LED照明などの機器の交換や、ビル室内の保温性対策などが効果的です。これらの対策により、ビルがより快適に使用できるだけでなく、光熱費削減にもつながります。

  • 相場と照らし合わせて、賃料の見直しを行う

近隣の相場と比較して賃料が割高な場合には賃料の見直しを行いましょう。

テナント物件のコストを抑えるためのポイント

冒頭でも述べたように、空室の困る点は利益を生みださないにもかかわらず、維持・管理コストは必ずかかるということです。これらのコストを抑えるためのポイントを2点紹介します。

  • ビルの品質向上のための清掃や点検

テナント企業が入居している間は確認が難しい箇所もあるので、空室状態のうちに清掃作業や点検作業をしましょう。清掃業者やメンテナンス業者と打ち合わせをして、的確な指示を出すことやオーナー自身でチェックすることが大切です。

  • ビルの光熱費の削減

ビルの光熱費の見直しも図っていきましょう。他の入居者との兼ね合いもありますが、空室が多いときには、光熱費の安いプランを契約してビルの価値を高めていくことも重要です。

その方法のひとつとして、電気代のシミュレーションを行って適正なプランを見極めるというものがあります。東京ガスが提供しているこちらのようなフォームを使うと便利でしょう。

トレンドはエコ!空室テナントの電気代の削減ポイント

テナント物件のトレンドのひとつはエコです。電気料金をオーナーで一括管理している場合と、入居者ごとに契約している場合、それぞれのエコ対策について見ていきましょう。

電気料金一括管理の場合

ビルオーナーが電気料金を一括管理している場合のエコ対策を紹介します。

  • 環境配慮型のプランへの切り替え・・・一括で契約している場合には、環境に配慮した電力契約プランへの切り替えはそれほど手間をかけずに可能です。省エネによって電気料金を節約したり、新電力事業者に切り替えたりすることで費用を安くすることができれば、コスト削減にもつながります。
  • 省エネ効果の高い設備の導入・・・手軽に取り組めるものとしては、照明のLED化が挙げられます。オーナーにとっては、テナント企業の蛍光灯の交換頻度の減少など管理業務の軽減にもつながります。また、エネルギー効率の高いビル空調設備の導入や、屋根や外壁の断熱性を高めるリフォームも効果的です。

これらの対策は、エコに取り組んでいるビルとして対外的なアピールにもなります。

入居者ごとに契約をする個別管理の場合

入居者ごとに契約をする個別管理の場合のエコ対策について紹介します。

  • スマートメーターの導入・・・スマートメーターとは、デジタルで使用電力量を計測する電力メーターのことです。電気の使用量が見える化されるため、テナント企業に対して省エネ意識を高めることができます。
  • 一括管理への切り替え・・・エコ対策・コスト削減という点では、ボリュームディスカウントが受けられる一括管理の方が効果的です。一括管理への切り替えを行う際には、現在の入居者に了承を得たうえで、手続きを進めましょう。

空室対策だけではなく将来性のある対策を!

ビルの空室対策を行う際には、将来的なビルの資産価値を維持したり高めたりすることを意識することも重要です。

テナントビルを時代の流れにマッチングさせる

テナントビルの流行や重視される機能については、時代によって変化します。エコや防犯、防災などの機能面、ビルのデザイン、外壁や内装の素材など、時代の流れにマッチングさせることが重要です。

あまりにも流行とかけ離れている場合には、実際の築年数以上に古いイメージを持たれてしまい、ビルのイメージを下げてしまう可能性があります。

入居者がすぐに退去しないよう、プランにメリットを持たせる

入居者がすぐに退去しないような、長期契約者にとってメリットのあるプランを設定することも効果的です。例えば、入居数年後の更新時から賃料が一定の割合で安くなる契約のように、入居時の段階で長期的に入居するメリットが感じられる内容になっていると効果的です。

立地や設備によっては用途変更も効果的

立地や設備によっては、シェアオフィスやトランクルームなどテナント物件以外の用途として活用した方が、収益を上げられる可能性もあります。不動産業者や専門業者に相談して、周辺環境や競合他社の調査をするところからスタートしましょう。

ビル管理のトレンドはコスト削減+エコ!

ビルの空室がなかなか埋まらないときに、すぐに思いつく施策は賃料の値下げですが、値下げに頼ってしまうと不動産価値の低下や将来的に得られる利益の減少など、デメリットも多いのは事実です。そこで、トレンドを押さえたテナント物件管理をすることが解決策になります。今回はそのうちのひとつとして、エコへの配慮と電気量削減によるコスト削減のメリットを生かした空室対策をご紹介しました。その場しのぎの対策ではなく、将来的にも利用者にメリットを考えて、長期的な視点で取り組んでみてはいかがでしょうか。

 

参考:

 

著者アイコン
ビルオーナーの知恵袋 編集部
本サイトでは、ビルオーナー様のお役に立てるような情報を幅広く発信させていただいております。

<ご相談窓口について>
電力に関するご相談は、法人・個人事業主のお客さま向け:電気に関するお問い合わせ専用フォームにて承っております。( https://krs.bz/tgform/m/power-mini01?e_372=8607
※上記窓口では、電力以外のご相談やご質問は承っておりません。予めご了承のほど、よろしくお願いいたします。

関連記事